✨ 전세 계약서 작성 시 주의사항: 특약 하나로 수천만 원 지키기

✨ 전세 계약서 작성 시 주의사항: 특약 하나로 수천만 원 지키기

5월에 전세 계약을 앞두고 있어요.

지난번 갱신 연락 보낸 후 이제 본격적으로 계약서 작성을 준비할 시간인데, 솔직히 불안하더라고요.

 

요즘 뉴스 보면 전세사기, 보증금 미반환, 집 안 보여주는 임차인 얘기가 끊이질 않잖아요.

임대인 입장에서는 계약서 한 장으로 수천만 원 지킬 수 있는데, 막상 특약을 어떻게 써야 할지 막막했어요.

 

그래서 이번 기회에 임대인이 반드시 넣어야 할 특약을 정리해 봤어요.

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🚨 요즘 가장 문제 되는 것: 집 안 보여주는 임차인

요즘 임대인들 사이에서 가장 큰 고민이 뭔지 아세요?

 

계약 만기 다가오는데 임차인이 집을 안 보여주는 거예요.

새 임차인 구하려면 집을 보여줘야 하는데, "사생활 침해"라며 거절하는 경우가 점점 늘고 있어요.

 

법적으로 임차인은 집 보여줄 의무가 없어요.

계약 기간 동안 그 집에 대한 점유권과 주거의 자유는 전적으로 임차인에게 있거든요.

 

그럼 임대인은 어떻게 해야 할까요?

계약서 특약에 미리 넣어두는 수밖에 없어요.

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📝 임대인이 반드시 넣어야 할 특약 5가지

5월 계약을 대비해서 꼭 넣어야 할 특약들을 정리했어요.

 

1️⃣ 집 보여주기 협조 특약 (가장 중요!)

"임차인은 계약 만료 3개월 전부터 신규 임차인 유치를 위한 집 공개에 적극 협조하기로 한다. 사전 협의된 시간에 중개업소 및 예비 임차인의 방문을 허용하며, 이를 정당한 사유 없이 거부할 경우 임차인의 고의 또는 과실로 인한 하자 발생으로 간주한다."

 

이 특약이 왜 중요한지 아시죠?

새 임차인 못 구하면 보증금 반환이 늦어지고, 그 사이 전세대출 지연이자는 임대인이 부담해야 할 수 있어요.

 

단, 무단 침입은 안 돼요.

특약이 있어도 "사전 협의된 시간"에만 방문할 수 있고, 임차인 동의 없이 들어가면 주거침입죄예요.

 

2️⃣ 원상복구 및 손해배상 특약

"임차인은 계약 만료 시 훼손되거나 파손된 부분을 원상 복구하여 반환하기로 한다. 청소 상태가 불량할 경우 청소 후 반환하며, 이를 어길 시 비용을 청구할 수 있다. 임차인의 과실로 인한 파손은 복구 비용을 보증금에서 공제한다."

 

임차인이 나갈 때 집 상태가 엉망이면?

이 특약 없으면 수리비 청구하기 어려워요.

 

단, 자연 마모는 제외예요.

벽지 색이 자연스럽게 바랜 건 임차인 책임이 아니에요.

 

3️⃣ 중도 해지 시 중개수수료 부담 특약

"계약 만료 전 임차인의 사유로 중도 해지할 경우, 임차인이 새로운 임차인을 구하기 위한 중개수수료를 부담하고, 보증금 반환은 다음 세입자 잔금 시 하기로 한다."

 

임차인이 갑자기 "이사 가겠습니다" 하면?

새 임차인 구하는 중개수수료는 누가 내야 할까요?

 

관행상 임차인이 부담하지만, 특약이 없으면 법적 의무가 없어요.

꼭 명시해 두세요.

 

4️⃣ 시설물 수리 비용 분담 특약

"수도, 냉난방, 전기시설 등 주택의 주요 설비에 대한 노후 및 고장으로 인한 수리비용은 임대인이 부담하며, 임차인의 고의 또는 과실로 인한 파손, 고장과 소모품의 교체(전구, 필터 등)는 임차인이 부담한다."

 

에어컨 고장 났는데 누가 고쳐요?

임대인? 임차인?

 

특약 없으면 분쟁으로 이어져요.

"노후로 인한 것"은 임대인, "임차인 과실"은 임차인 부담으로 명확히 해두세요.

 

5️⃣ 차임 연체 시 지연이자 특약

"지체된 차임에 대해 연 20%의 지연 이자를 가산하고 추후 보증금에서 공제한다."

 

월세 받는 경우라면 필수예요.

임차인이 월세 밀렸을 때 지연이자를 명시해 두면 심리적 압박이 돼요.

 

단, 너무 과도하면 무효예요.

연 20%는 법정이율 범위 내라 괜찮아요.

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⚠️ 2025~2026년 최신 이슈: 이것도 꼭 넣으세요

요즘 전세 시장에서 가장 문제 되는 게 뭔지 아세요?

 

🔥 1. 신탁사기 주의 (2026년 신설 조항)

최근 신탁회사가 소유자인 임차건물에서 신탁사기가 많이 발생하고 있어요.

은행 동의 없이 체결된 임대차계약이 불법점유로 간주되면 세입자가 보증금을 못 받는 경우도 있고요.

 

2026년부터 공인중개사는 신탁원부와 건축물대장 등본을 임차인에게 제공해야 해요.

계약서에 이렇게 명시하세요:

"임대인은 본 계약 체결 시 신탁원부 및 건축물대장 등본을 제공하며, 신탁계약과 관련한 모든 권리관계를 명확히 고지한다. 이를 어길 경우 계약을 무효로 하고 계약금 전액을 반환한다."

 

🔥 2. 입주 물량 급감 → 전세난 심화

2026년 서울 아파트 입주 물량이 31% 급감한대요.

전세 매물이 귀해지면서 임차인 갑질도 늘어날 거예요.

 

그래서 더더욱 특약으로 권리를 명확히 해두는 게 중요해요.

 

🔥 3. 전세의 월세화 가속

요즘 전세 구하기 어려워서 반전세나 월세로 전환하는 경우가 많아요.

만약 월세로 계약한다면 이 특약도 추가하세요:

"월세를 2개월 이상 연체할 경우 임대인은 계약 해지를 요구할 수 있으며, 보증금에서 연체 월세 및 지연 이자를 공제한다."

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🚫 이것만은 주의: 무효인 특약들

아무리 특약을 넣어도, 임차인에게 일방적으로 불리하면 무효예요.

 

❌ 무효인 특약 예시:

"월세를 연체하면 임대인이 임의로 세입자의 짐을 처분할 수 있다"

→ 이건 주거침입죄, 손괴죄예요. 절대 안 돼요.

 

"보증금과 월세는 1년마다 시세에 맞게 올릴 수 있다"

→ 주택임대차보호법에 따라 2년마다 연 5% 한도만 가능해요.

 

"세입자는 1년 뒤 무조건 퇴거한다"

→ 계약갱신청구권 침해예요. 무효예요.

 

적절한 특약은 OK, 과도한 특약은 NO!

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📌 전세 계약서 작성 체크리스트

✅ 계약 전 필수 확인사항

- 등기부등본 확인 (근저당, 가압류 등)

- 신탁원부 확인 (2026년 신설)

- 건축물대장 확인 (불법건축물 여부)

- 임차인 신용 확인 (가능한 범위 내)

 

✅ 특약사항 5가지

1. 집 보여주기 협조 특약

2. 원상복구 및 손해배상 특약

3. 중도 해지 시 중개수수료 부담 특약

4. 시설물 수리 비용 분담 특약

5. 차임 연체 시 지연이자 특약

 

✅ 최신 이슈 대응

- 신탁사기 예방 조항 추가

- 집 보여주기 특약 필수

- 월세 전환 시 연체 조항 명확히

 

✅ 계약 후

- 확정일자 받기

- 전입신고 확인

- 계약서 사본 보관

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💡 실전 꿀팁: 중개사무소 활용하기

특약 작성할 때 중개사무소에 초안을 미리 보내세요.

계약 당일에 즉석에서 쓰면 뭔가 빠지기 쉬워요.

 

저는 이번에 이렇게 준비할 거예요:

1. 위 특약 5가지를 워드로 정리

2. 중개사무소에 미리 전달

3. 계약서 초안받아서 검토

4. 계약 당일 최종 확인 후 서명

 

계약 전날까지는 특약 조정 가능해요.

서명 후에는 수정이 정말 어려워요.

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✨ 마치며: 특약 하나로 수천만 원 지킨다

전세 계약서, 생각보다 중요해요.

특약 하나 제대로 안 넣으면 수천만 원 날릴 수 있어요.

 

특히 요즘같이 전세난이 심화되는 시기에는 더더욱 중요하고요.

 

저도 5월 계약 앞두고 이렇게 준비하니까 마음이 한결 편해졌어요.

여러분도 이 글 참고해서 꼼꼼히 준비하시길 바라요!

 

혹시 궁금한 점 있으면 댓글로 물어보세요. 제가 아는 선에서 답변드릴게요 😊

 

P.S. 5월 계약 후 후기도 업데이트할 예정이에요. 실제로 어떻게 진행됐는지 궁금하시면 북마크 해두세요!